제가 뉴스를 보다 보니
2025년 2월 20일에
인천 전세 사기 주범인 60대 건축업자(건축왕)가
사기죄 최고형인 15년 형을 받았다고 합니다.
사기죄 최고형을 받았다고 하니 그나마 정의구현이 됐다 싶긴 한데
공범 30명 중 15명에게는 무죄를,
나머지 15명에게는 징역 6개월에 징역 2년 정도 판결했다 하네요.
사기 혐의 액수가 305억 원이고
피해자들은 평생을 모은 돈과 대출을 받아 갚아야 할 돈들로
정말 목숨 같은 돈인데 처벌이 너무 가볍고
사기죄 최고형도 너무 가볍다는 생각이 드네요.
그리고 2025년 1월 16일 뉴스기사를 보면
2024년에 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금을 돌려주지 않은 집주인 대신
세입자에게 돌려준 금액이 4조 5,000억 원이라고 합니다.
2013년 집계 한 이래로 최고 금액이며
2023~2024년간 8조 8,423억 원, 4만 291 가구가 피해를 봤다고 합니다.
조직적으로 사기 범죄를 치는 조직도 많이 있으며
깡통전세를 통해 갭투자를 하려는 사람들로 피해를 입는 세입자도 많다고 하네요
저도 집을 구하려고 원룸부터 전세까지 다양하게 알아보고 있는데
법원에서 승소한다고 해도 제대로 된 보상을 못 받을 수 있고
보상을 받는 사람들도 모든 피해자가 아니라는 점을 알고
스스로 예방하지 않으면 안 되겠구나 라는 생각을 하게 되었습니다.
그래서 오늘은 100% 예방할 수는 없겠지만
최소한 저의 재산을 보호하기 위해
부동산 계약 전 알아야 할 사항들을 AI를 기반으로 조사혹
팩트체크 후 검증된 내용만을 공유하고자 합니다.
등기부등본 확인
등기부등본을 확인하는 이유는 소유권 및 권리관계를 파악하기 위해서입니다.
쉽게 말해 바지사장인지 알아보고
대출이 너무 많아서 내 보증금을 제대로 돌려받을 수 있는지 확인하는 겁니다!
소유권 및 권리관계 파악
등기부등본을 통해 임대인의 소유권을 확인하고,
근저당권이나 가압류 등 선순위 권리가 과도한지 검토합니다.
선순위 권리가 많을 경우 보증금 반환에 위험이 있을 수 있습니다.
등기부등본 확인 방법
1. 정부 24 웹사이트에 접속하여 회원가입 후 로그인
2. 부동산 등기부등본 메뉴를 선택 (비회원도 가능)
3. 주택 주소를 입력하고, 해당 주택의 등기부등본을 열람
4. 소유자 정보, 근저당권 설정 여부, 가압류 여부 확인
주의사항
소유자가 임대인이 아닌 경우 '바지 임대인'일 가능성이 있으니
반드시 직접 소유주와 대면하여 신분증을 대조하셔야 합니다!
전세가율 및 시세 조사
전세가율을 조사하는 이유는 전세사기는 빌라에서만 일어나는 것도 아니고
범죄를 기획한 범죄집단에서만 발생하는 것도 아닙니다.
갭투자를 위해 영끌한 일반인에게도 충분히 나올 수 있는 상황이에요
적정 전세가율 확인
해당 주택의 매매 시세 대비 전세 보증금 비율인 전세가율을 확인하세요
전세가율이 70~80%를 초과하면 보통 '깡통전세'위험이 있다고 합니다.
깡통전세란?
깡통전세란 주택의 매매가보다 전세보증금이 높거나 비슷하여
주택이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 돌려받기 어려운 상황
시세 조사 방법
1. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 접속합니다.
2. 해당 주택의 주소를 입력하여 최근 거래된 매매가와 전세가를 확인합니다.
3. 전세가율을 계산하여, 매매가 대비 전세보증금 비율을 파악합니다.
요즘에는 네이버 부동산, 부동산 114, 호갱노노 등
많은 부동산 앱, 플랫폼들이 실거래가를 보여주며
해당 계산을 하기 쉽도록 해놨습니다.
자주 사용하시는 부동산 앱에서 확인하시는 게 가장 빠릅니다!
임대인 신원 및 세금 체납 여부 확인
거래에 있어 무엇보다도 중요한 건 거래하는 당사자의 신용이죠!
아예 사기를 치려고 마음을 먹었다면 모든 걸 위조할 수 있지만
임대인의 신분을 정확히 체크하는 것만으로도 어느 정도 충분히 방어할 수 있습니다.
임대인 신원 확인
임대인의 신분증과 등기부등본 상의 소유주가 일치하는지 확인합니다.
세금 체납 여부 확인 방법
임대인에게 '국세 및 지방세 완납 증명서' 제출을 요청합니다.
임대인의 동의를 받아 국세청을 통해 체납 여부를 확인합니다.
체납이 있는 경우 해당 주택이 경매에 넘어갈 가능성이 높으니 주의가 필요합니다.
위조 방지 팁
제출받은 서류가 위조되지 않았는지
공공기관에 문의하여 진위를 확인하시면 됩니다.
전세보증금 반환보증보험 가입 가능 여부 확인
전세보증금 반환보증보험은 혹시라도 사기를 당하거나 경매로 넘어갔을 때
HUG 등을 통해 전세금을 돌려받는 거예요
전세보증금 반환보증보험 가입 가능 여부 확인 방법
해당 주택이 전세보증금 반환보증보험에 가입 가능한지 중개사와 임대인에게 확인하세요
가입이 가능하다면 계약 전에 반드시 가입하여 보증금을 보호하세요
보증보험 가입 방법
주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증 사이트에 접속합니다.
해당 주택의 주소를 입력하여 보증보험 가입 가능 여부를 확인합니다.
보증보험 가입 신청을 진행하여 보증금을 보호받습니다.
공인중개사 신뢰도 검증
공인중개사는 부동산 거래를 중개하면서 매물이 사기가 아닌지
어떤 위험이 있는지 공정하게 알려줘야 하는 입장인데
일부 공인중개사가 자신들 돈을 벌자고 정확한 정보를 알려주지 않고
오히려 임대인 입장에서 사기를 돕는 경우도 많습니다.
우선은 계약을 진행하는 공인중개사가 공제에 가입되어 있는지 확인하세요
사무실에 인쇄되어 있는 걸 그대로 믿는 게 아닙니다.
공제 가입 여부 확인 방법
한국공인중개사협회 웹사이트에 접속합니다.
해당 공인중개사의 이름과 사무소를 입력하여 공제 가입 여부를 조회합니다.
공제 가입이 되어 있지 않는 중개사의 계약은 피하는 것이 안전합니다.
그리고 공인중개사는 해당 지역에서 오래 거래한 공인중개사가 좋으며
거래를 하기 전에 법령을 정확히 알려주는지
리스크를 많이 알려주는지를 체크하셔야 합니다.
공인중개사는 부동산 거래가 체결되면
그 수수료로 먹고살기에
일부 공인중개사는 어떻게든 거래를 밀어붙이는 경우가 있습니다
계약서 특약사항 명시
계약서는 거래의 가장 기본이고 가장 핵심입니다.
계약 당시에 누가 어떤 말을 하던, 어떻게 행동했던
일단 계약서를 바탕으로 판단할 수밖에 없습니다!
계약서 특약사항 명시
근저당 설정 금지 특약
계약서에 임대인이 추가로 근저당을 설정하지 못하도록 하는 특약을 명시하세요
EX: 본 계약 기간 동안 임대인은 추가적인 근저당 설정 및 담보 제공 행위를 하지 않기로 한다.
물론 계약서를 작성해도 임대인이 임차인 몰래 대출을 하거나
근저당을 잡을 수 있습니다.
그러나 제가 위에 말씀드린 것처럼 등기부등본을 떼면
해당 내역이 다 나옵니다!
그러니까 일단 계약서에 명시하고 정기적으로 등기부등본을 보면
발견할 확률이 높아지고 빠르게 대처가 가능합니다!
전입신고 및 확정일자 받기
전입신고와 확정일자를 받는 이유는 우선변제권을 확보하기 위해서입니다.
우선변제권이 있어야 안 좋은 일이 터졌을 때
그나마 자산을 보호할 수 있습니다.
우선변제권 확보
계약 후 즉시 전입신고를 하고
확정일자를 받아 임차인의 우선변제권을 확보하세요
전입신고 및 확정일자 받는 방법
가까운 주민센터 방문
전입신고서를 작성하고 확장일자를 요청
확정일자는 전세계약서에 기재된 날짜와 동일하게 설정되어야 합니다.
건축물대장 및 불법 건축물 여부 확인
건축물대장 및 불법 건축물을 확인하는 이유는
불법 건축물은 추후 철거 명령 등으로 철거될 경우
보증금을 돌려받기 어렵기 때문입니다!
건축물대장 열람 방법
정부 24를 통해 건축물대장을 열람하고
해당 건축물이 불법건축물인지 확인하세요
불법 건축물 확인 절차
정부 24에 접속하여 '건축물대장 열람' 메뉴 선택
주택 주소를 입력하여 건축물대장 확인
불법으로 표시된 경우 계약을 피하는 것이 안전합니다.
법인 소유 부동산 주의
법인도 부동산을 소유할 수 있습니다!
왜 피하는 게 좋냐면
법인 소유 주택의 경우 임대인의 재정 상태를 알기 어렵고
파산 시 보증금 반환이 어렵기 때문입니다.
과거에도 법인 소유 주택에 전세를 든 세입자가
보증금을 돌려받지 못한 사례가 종종 있었습니다.
이번 포스팅에서는 전세사기를 방지하기 위한
구체적인 방법과 실용적인 체크리스트를 소개해드렸습니다.
다시 한번 핵심 내용을 요약하면
1. 등기부등본 확인: 소유권 및 권리관계를 확인하여 임대인이 실제 소유자인지 검토
2. 전세가율 및 시세 조사: 전세가율을 분석해 깡통전세 위험을 사전에 예방
3. 임대인 시원 및 세금 체납 여부 확인: 임대인의 신원을 철저히 확인하고 체납 여부 확인
4. 전세보증금 반환보증보험 가입 여부 확인: 보증보험 가입을 통해 보증금 보호
5. 공인중개사 신뢰도 검증: 공제 가입된 공인중개사 및 거래내역, 평판 확인
6. 계약서 특약사항 명시: 근저당 설정 금지 특약을 명시해 추가 대출로 인한 위험 차단
7. 전입신고 및 확정일자 받기: 우선변제권을 확보해 보증금 반환 권리를 보장
8. 건축물대장 및 불법 건축물 여부 확인: 불법 건축물 여부 반드시 확인
9. 법인 소유 부동산 주의: 법인 소유 주택의 위험성을 인지하고 반드시 사전 검토
전세사기 피해는 누구에게나 발생할 수 있습니다!
이렇게 포스팅을 하는 저도 당할 수 있습니다...
다만 아무것도 모른 상태에서 마주하는 것보다
조금이라도 알고 준비하는 것이 예방하는 최선의 길이라 생각합니다!
사전 예방이 최고의 방어입니다.